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제 1 장 총칙 [ 2004년 6월 1일 제정 ]

제 1 조 【 목적 】
이 지침은 건물을 임대 관리함에 있어 기본이 되는 제반 지침사항을 정하는 데 그 목적이 있다.

제 2 조 【 건물제원 파악 】
건물관리담당자는 건물관리카드 및 사업장관리대장 작성 관리를 철저히 하여 수시로 건물의 제원파악이 쉽게 이루어지게 해야 한다.

제 3 조 【 임대계약  】
임대계약시 계약서는 종중이 준비한 계약서나 그러하지 않으면 표준계약서에 준 한다.

제 4 조 【 임대계약기간  】
① 임대계약기간은 O 년으로 하되 필요시 상오 협의하여 기간을 연장할 수 있다.

② 재계약시 관련사항은 제   조에 준 한다.

제 5 조 【 임대자의 선정】
① 법적 건물용도에 적합한 업체를 선택하도록 하되 부득이 건물용도에 맞지 않을 경우  용도 변경하여 사용하게 할 수 있으나 이 경우 용도변경에 발생하는 비용은 임대자 부담으로 한다.

② 임대업종중 다음업체는 피하도록 한다.

  1. 정신과 병원,

  2. 술집 및 주류판매

  3. 음식점등

④ 업종 선택시 건물의 특성을 고려하여 가급적 기존 임차인과 조화를 이룰 수 있는 업종을 선택하도록 한다.

제 6 조 【 임대평수의 산정 】
건물의 임대평수는 실사용 평수에 공유면적을 포함하여 계산한다.

제 7 조 【 임대료의 산정 】

① 건물의 임대계약 또는 재계약시 임대료는 다음에 준 한다.

  1. 기본임대료는 임대평수에 평당 임대보증금과 관리비를 포함하여 계산한다. 다만, 부가가치세는 별도로 계산한다.

  2. 실사용 평수를 기준으로 계산하고자 할 경우 평당 임대보증금과 관리비는 별도 타당성 있게 계산해야 한다.

② 보증금을 월세로, 월세를 보증금으로 전환 시 계산 예시

*보증금⇒월세 : 월세 전환 보증금액 × 2%, 1.7%, 1.5% 순으로 상황에 따라 적용

ex) 10,000,000× 2%, 1.7%, 1.5%= 200,000. 170,000. 150,000

*월세 ⇒ 보증금 : 보증금전환 월세금액 ÷ 1.5%, 1.7%, 2% 순으로 적용.

ex) 200,000÷ 1.5%, 1.7%, 2%= 13,333,333. 11,764,705. 10,000,000

③ 보증금은 월세16개월 수준(30%)으로 유지하도록 한다.

제 9 조 【 임차자 수 】

① 건물임대시 임대관리가 편리하도록 가급적 임차자 숫자를 줄여 선정하도록 하되 입주업체의 성격을 파악하여 임대해야 한다.  

제10조 【 임대시 건물 수선 】

① 임대시 임차자의 용도에 맞게 건물을 수선할 수 있는 사항은 기본적 전기, 페인트, 및 칸막이 공사로 시행전 관리담당자 또는 관리책임자에게 승인을 얻어 시행하도록 해야 한다.

② 임대후 임대면적 내부에서 발생하는 제반 수선 및 보수비용은 입주자 부담으로 한다.(특히 소방, 전기 관련)

제7조 【 계약시 유의사항 】  

① 건물관리담당자는 임차자에가 건물사용에 대한 제반 규정을 숙지하도록 알려줄 의무가 있다.

② 임대만료 후 원상복구 조건을 숙지하도록 하며 원상복구에 필요경비 및 시설비는 임차자가 부담하는 것으로 해야 한다.

③ 건물 임대 후 전대 금지와 보증금의 저당 및 담보제공을 금지하도록 해야 함.

④ 임차자가 미수금 발생 시 연체료 부과(예: 월5%) 해야 한다.

⑤ 외부 간판 부착 시 반드시 사전 승인을 얻도록 해야 하며 특히 옥외광고의 경우 옥외 광고물 등 관리법 적용에 저촉되지 않아야 한다.

⑥ 임차자가 권리금, 시설비, 이주비용 청구 불가하도록 해야 한다.

⑦ 임차자가 내부 전기공사시 반드시 사전 승인을 얻어 시행하도록 해야 하며 경우에 따라서는 안전진단을 받은 후 실시하도록 한다. 내부공사가 이루어 질 경우 감독을 철저히 해야 한다.(화재 사고의 37.1%가 전기)

⑧ 임차자에게서 징구할 서류는 다음과 같다.

  1. 개인 사업자는 주민등록등본 및 사업자등록증.

  2. 법인 사업자는 사업자등록증(또는 법인등기부 등본) 징구

제 8 조 【 재계약시 】

① 재계약시는 계약만료 1개월 전에 임대인에게 사전 통보해야 한다.

② 임대료 인상은 물가변동 및 특이한 상황이 발생시 증감하도록 하되 연초 사업계획에 따라 계획성 있게 실행하도록 해야 한다.

③ 재계약기간은 1년을 기본으로 한다.

④ 전세권 또는 근저당이 설정된 경우 변경 등기

⑤ 재계약시 임대에 문제가 발생 예상되는 업체는 재계약을 하지 않도록 하되 사전에 이를 파악하지 못하고 재계약했을 경우 계약서 공증 또는 화해조서 등 계약서 보전조치를 취해야 한다.

제9조 【 임대료 및 관리비 수금 】

① 관리비의 성격

  1. 관리비는 실비정액가산 정산방식과 월(일)정액을 정하여 입주 사와 계약하는 방법이 있으나 어느 방식이든 실비정산의 개념이 뚜렷해야 한다.

  2. 건물관리의 편의상 실비정산보다는 월(일)정액을 책정하여 계약을 체결하도록 한다.

  3. 관리비중에는 인건비, 용역비, 제세공과금(보험료, 교통유발부담금, 환경개선부담금, 제세금), 사용료(전기, 상하수도, 가스, 냉난방, 오물수거, 소독, 수선유지)등이 포함된 것

② 임대료 수금

  1. 임대료는 계약지정 일에 기일을 엄수하여 (월말 또는 월초)납부해야 한다.

  2. 임대료는 현금 수금을 원칙으로 하되 제1은행권의 수표는 가능하다. 다만, 어음 및 가계수표 수금의 징수는 제한하도록 한다.

  3. 계약 첫 월과 계약해지 마지막 월은 일할 계산한다.

  4. 연체료 부과는 다음에 준 한다.

    (가) 1, 2개월 연체 시는 월 임대료의 5%씩 매달 부과

    (나) 3개월 이후부터는 총 금액의 5% 부과.(연25% 초과 불가)

  5. 입주기간이 정해졌더라도 실 입주가 지연될 경우는 실 입주 일로부터 임대료 적용하여 징수한다. 다만, 지연된 부분은 따로 협의하여 징수한다.

제10조 【 임차인 관리 】

① 임대료 연체 관리는 다음 함에 준하여 관리한다.

  1. 1개월 미납자 : 전화독려 및 납부기한 약속

  2. 2개월 미납자 : 독촉장 발송

  3. 3개월 미납자 : 내용 증명( 명도 경고, 계약 갱신 불가) 발부

  4. 4개월 미납자 : 자진 명도 요구 문서 발송(불응시 임차인 부담으로 명도 진행 사실 통보)

  5. 5개월 미납자 : 명도 소송의뢰

☞단, 임대보증금이 충분할 경우 즉, 계약기간까지의 연체금액을 충당하고도 명도비용에 여유가 있을 경우 4, 5항은 계약기간 만료시점으로 연기

② 임차인이 계약내용에 위반하는 행위가 있을 때는 즉각적인 조치가 있어야 한다.

(업종 변경, 변태 영업, 무단숙박 행위, 동의 없는 전대차 계약 등)

제11조 【 임대차의 종료 】

① 건물관리인은 임대차계약이 종료되기 1개월 전에 기간의 만료가 됨을 임차인에게 서면 통보해야 한다.

② 해지의 통보는 다음 항에 준하여 실시한다.

  1. 임대차 기간이 정하여 있는 경우, 기간의 만료함으로써 임대차 종료.

☞기간 만료 후 임차인이 계속하여 임차물을 사용, 수익하고 있는 경우

~ 임대인이 상당기간 안에 이의제기하지 아니하면 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 다만, 이 경우 존속기간 만은 전 임대차의 그것과 동일한 것으로 되지 않으며 기간의 약정이 없는 것으로 본다.(대법원 판례 1966.10.25 선고66다1467판결) 따라서 언제든지 해지통고 가능하다.

  2. 임대차의 존속기간이 정하여 있지 않는 경우, 당사자는 언제든지 계약해지 통고할 수 있다.

☞이때 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 일정기간이 경과함으로써 효력발생.

*임대인이 해지통보 6개월경과 후

*임차인이 해지통보 1개월경과 후

제12조 【 계약해지 】

① 건물관리인은 임차인이 다음의 사유가 있을 때에는 기간의 약정에도 불구하고 해지 할 수 있다

  1. 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 할 때

  2. 임차물의 일부가 임차인의 과실에 의하지 아니하고 멸실한 경우에 그 잔존부분으로는 임차의 목적을 달성할 수 없을 때

  3. 임차인이 임대인의 동의 없이 제삼자에게 임차권을 양도하거나 임대한 때

  4. 차임을 연체한 때

  5. 그 밖의 당사자 일방의 채무 불이행이 있는 때

제13조 【 명도시 유의 사항 】

① 명도시 유의사항은 다음에 준 한다.

  1. 연체 임대료 유무 파악

  2. 어음, 수표 수취 유무 파악(만기일 이전 명도 불가 또는 어음금액 만큼 보증금 유보)

  3. 제세공과(전기, 수도, 기타) 비용 확인

  4. 간판 및 칸막이 등 원상복구 이행여부 확인

  5. 영업허가(업종 폐쇄신고) 유무 확인 (차후 임차인의 불이익 방지)

  6. 전세권, 근저당 설정 또는 공증증서 유무 확인

제14조 【 기타 】
이 지침에 명시되지 않은 제반사항은 임대차보호법 및 법적 판례에 따라 시행한다.

※ 부  칙 : 이 지침은 2004년  6월 1일부터 시행한다.